老人为孙女入学将房产“赠与”儿子，事后还能要得回来吗？

近年来，随着家长对子女教育的日趋重视，学区房成了许多家长首先考虑的问题。现实生活中，为了减轻后辈购房经济负担，经常有老人将自己的学区房以买卖、赠与等方式暂时过户至子女名下，解决孙辈上学问题，但由此引发的房产纠纷也逐渐增多。日前，晋安法院就审理了一起这样的案件。

基本案情

2022年11月，老卢与儿子小卢签订《赠与合同》，约定将老卢名下位于福州市晋安区新店镇某小区的房屋过户至小卢名下，以便小卢女儿落户入学。老卢称，小卢曾承诺在女儿入学后归还房产，但事后小卢迟迟未归还，甚至于2024年3月擅自将房屋以62.8万元转售他人。

后老卢主张小卢以欺诈手段获取房产，且未履行赡养义务，请求法院撤销赠与合同，并判令小卢赔偿相应损失。小卢辩称，该房产赠与系双方真实意思表示，父母曾允诺将三套房产分给三个儿子，案涉房屋系提前赠与。关于赡养问题，其支付了父母部分医疗费及生活费，已尽到赡养义务。后经法院查明，原、被告双方办理过户确系为解决孙女入学问题，老卢在完成落户后即催告返还，但小卢始终拒绝履行并将房屋出售。

经法院审理认为，老卢和小卢虽签订了《赠与合同》并完成过户，但双方的真实意图系为孙女入学落户，非真实赠与的意思表示，符合《民法典》第146条关于“虚假意思表示无效”的情形，故赠与行为应属无效。老卢主张的欺诈及未尽赡养义务因证据不足，法院不予采信。因房屋已转售他人，根据《中华人民共和国民法典》第157条规定，小卢应折价补偿。最终，晋安法院判决小卢支付老卢补偿款项62.8万元。

法官说法

根据《民法典》第143条的规定，民事法律行为须意思表示真实方才有效。本案的争议焦点在于老卢与小卢之间所谓的“赠与合同”是否系双方的真实意思。经审理，结合双方过户目的、事后催还等行为，可以认定赠与只是形式，双方的真实意图为临时性产权变更。《民法典》第146条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”故据此应认定双方的赠与合同无效。此外，《民法典》第157条也明确规定了民事法律行为无效后，财产应返还或折价补偿。本案中，因房屋已经出售给他人，因此判决折价补偿符合法律规定。在此也提醒广大群众，老一辈出于对孙辈的关爱，将学区房过户给子女，虽在情理之中，但从法律角度看，根据民法典规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，老人一旦将房产过户，便意味着不动产权利发生转移，该行为具有较大风险性，甚至可能出现类似本案中被转卖第三人的情形，因此应当尽量避免。如确有需要实施该行为，首先，老人与子女均应做到诚实守信，严格遵守双方之间的真实约定。其次，要根据实际目的做好风险防范。例如可以签订内容明确的协议，说明儿女只是借用房产，并明确房屋产权回转至老人名下的条件和时间。最后，为防止房屋被恶意转卖，老人也可以在房产证上设置抵押权，充分保障自身合法权益。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：

　　（一）行为人具有相应的民事行为能力；

　　（二）意思表示真实；

　　（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

　以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。